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不動産仲介会社の売上は仲介手数料が基本です。その為、ほとんどの不動産会社は、仲介手数料をより多くもらえる両手取引を最優先にすることになります。 売主様は「より早く、より高く売る」ことを重視していますが、不動産会社は「両手取引を獲得する」ことを第一に考えているため、売却に時間がかかっても、成約価格が安くなっても売却方法を変えようとはしません。 結果として、売主様は早期売却・高値売却のチャンスを失うことになっているのです。

両手取引とは？

買主様、売主様双方から仲介手数料がもらえる取引を両手取引といいます。売却依頼した不動産会社が直接買主を探してきた場合は、両手取引となります。

仲介手数料の比較

成約価格が下がっても、両手取引の方が仲介手数料額は大きくなります。そのため多くの不動産会社は両手取引を優先することになります。

売主側のみの場合：　
成約価格3000万×3％＋6万円＝96万円(消費税別) 両手取引の場合：　
（成約価格2500万×3％＋6万円）×2＝162万円(消費税別)

具体的な両手取引最優先の売却方法とは？

売却依頼した1社(1店舗)で買主を探すよりも、全ての不動産会社の中から買主を探す方が、当然ながら良い条件で売却できる可能性が高まります。 不動産業者同士は不動産流通機構レインズというネットワークシステムでつながっていて、売却物件情報をレインズに登録する事で、全ての不動産会社から買主を探すことができるようにシステム化されています。 しかしながら、両手取引を優先する不動産業者の為、意図的に活用されていないのが現状なのです。

• レインズに
  登録しない！
• レインズに
  登録しても
  すぐに削除！
• 他社には
  広告不可！
• 他社からの
  紹介希望には
  商談中の為不可！

不動産業界の内部では、売主様の利益を損なう上記のような「物件情報の囲い込み」が日常的に行われているのですが、一般の方には実態が伝わっていないと思われます。

自分で簡単に出来るチェック方法は？

インターネット上で
自分のマンションを
検索してみて下さい！

• 色々な不動産会社が
  自分のマンションを広告している。
• 売却依頼した不動産会社しか
  自分のマンションを広告していない。

「○○○マンション○○○万」で検索すると物件情報のページが検索結果として表示されます。そのときに、依頼した不動産会社のページしか出てこなければ、両手取引を優先した物件の囲い込みが行われていると考えられます。色々な不動産会社が自分のマンションを広告しているなら、依頼した不動産会社は、売主様の利益を考える優良業者と言えるでしょう。　

内覧希望者を連れてくる
会社がどこか
チェックしてください！

• 色々な不動産会社が
  内覧希望者を連れてくる。
• 売却依頼した不動産会社しか
  内覧希望者を連れてこない。

売却依頼した不動産会社しか内覧希望者を連れてこない場合は、他社に対しては商談中物件として案内されている可能性が高いと考えられます。ご心配な方は、お気軽にお問い合せ下さい。当社の方で物件確認をさせて頂きます。（秘密厳守）

中古マンションには相場価格があり、相場価格に近い水準で、物件情報を囲い込まない売却方法を採用すれば、売れなくて困るといった事はほとんどありません。 しかし実際の不動産市場には、売り出し価格が相場よりもあきらかに高く、全く売れない物件も多数存在しています。 高額査定を提示して売却依頼を受け、途中で値下げの提案をするという不動産会社が存在するため、相場価格とかけ離れた物件が市場に出回ってくるのです。 一般市場で売却する不動産仲介査定では、高額査定は全く意味がありません。大事なのは成約価格です。

このマンション限定でお探しのお客様がいます。」というチラシ・DMは要注意！

マンションのポストに「このマンション限定でお探しのお客様がいます。予算4000万！」といった相場より高い予算で目を引くチラシには十分ご注意ください。 売却を依頼した結果、サクラを連れて来られたり、タイミングが悪い等と言われ、どんどん値下げの提案を繰り返されるケースも多いのです。 ※マンションごとの詳しい相場価格を知りたい方はお気軽にお問い合せ下さい！（秘密厳守）

大阪市内のマンションでは、需要が全く無いという事はほとんどありませんが、エリアや物件の内容によってお客様からの反響は大きく異なります。 ファミリー中心のエリアにある１ＬＤＫ物件や利回りの低いオーナチェンジ物件等は、需要が少ないと考えられます。 需要がある、無いについては、売却依頼後にどの程度内覧があるかで判断することができます。

内覧希望があるけれど売れない場合

内覧希望があるということは、物件としての需要はあると考えて良いと思います。売れない理由を依頼している不動産会社に確認し、具体的な対策を行うことが大切です。
問題点）LDKが狭く感じるため人気がない場合
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対策）出来る限り荷物などの整理をして、照明も明るい照明に取り替える等

内覧希望がほとんど無い場合

まずは売り出し価格と相場価格が、かけ離れていないかを冷静に確認して下さい。 需要がある物件であれば、少しぐらい高い場合でも内覧希望者は現れますが、高過ぎる場合は明らかに内覧希望者が少なくなります。 適正な価格なのに内覧希望者が極端に少ない場合は、需要が無い物件だと判断をしなければなりません。(売却依頼している不動産業者がオープンな売却活動をしていることが前提となります。) これは売却をするのに一番難しいケースになりますので、「時間をかけて待ってみる」「相場価格よりも価格を下げる」「不動産業者に買取りをしてもらう」などの対策が必要となります。 但し、時間をかけたからといって絶対に売れるという訳ではありません。売却理由と売却希望価格を再考した上で、そのまま売却をするのか？売り止めにするのか？等の判断も必要になってくると思います。