売主様の声追加しました。
今年の年初めにご相談頂き、１月の中旬から売却開始の
売主様でした。
売却理由やご希望をお聞きすると
今年の４月には次の新築マンションへの住み替えが決まっているので
出来ればそれまでに売却して既存の住宅ローンを完済し尚且つ少しでも
次の住宅ローンにまわしたいので残債から＋出ればとの事でした。
その希望から逆算すると、通常契約から引き渡し（所有権移転、売買代金の清算）
まで住宅ローンの利用や抵当権抹消の手続き等で１ヵ月ぐらいはかかるので
３月の初めぐらいには契約をしておかないといけない計算になります。
今回は、期間のご希望も、金額のご希望もありましたが
まずは、どちらも求める方法で売却を開始させて頂き
ある程度の期間での反応をみて、反応が悪ければその時に
又ご相談をさせて頂く旨をお話しさせて頂きました。
結果的には売却開始から約１ヵ月後には無事契約も終わり
金額も過去の成約事例から考えてもいい金額で売れ
購入条件も４月中旬引き渡しにしていたので
売主様も仮住まいもしなくてもよくスムーズに引き渡し出来ました。
詳しくは → 東成区マンション売主様の声
仲介での売却のメリットは、売り出し金額は売主様の希望の金額で開始出来るのがメリットですがデメリットとしては、相手（買う方）のある事なのでいつ売れるのか？わからないことです。
今回は短期間では売却出来ればという売主様の希望もあったのですが
無事、短期間で売却が完了して本当に良かったです。
売主様の声追加しました。
この売主様は、当初一括査定サイトを
利用されて、その中から大手不動産会社の中で
比較されて売却依頼されました。
結果的には、査定時には良いことを言われたみたいですが
いざ、売却がはじまると値段を下げないと厳しいと言われたり
今は我慢の時と言われたり内覧に来る件数も
ほとんど来なくなり、本当に売却出来るのか？
不安になり、当社に相談のお問合せを頂きました。
詳しくは→ 旭区マンション売主様の声
実家の方に戻らないといけないという理由での売却でした。
当社にご相談頂く前にも数社の不動産業者にご相談されて
いたみたいで、売主様も同マンションの成約事例や相場を
知っておられ、住宅ローンの残債から考えると
マイナスになる可能性が高い事は知っておられましたが
少しでも、マイナスは避けたいというお気持ちが伺えました。
そこで、最善は尽くさせて頂きますということで
相場よりも高いマイナスにならない売り出し価格での
販売をさせて頂きました。
居住中での売却だったので売主様の方にも
少しでも希望価格での売れる可能性を上げる為に
内覧に来る前に部屋を綺麗に掃除して頂いたり
荷物を片づけて頂いたり、頑張って頂きました。
募集を開始すると、予想よりも内覧希望の方が
多く集まり、案内に行った買主側の不動産業者の
担当者に内容を聞くと、「部屋は気に入ってるが
音が気になると言われています。」
といった内容が何件かあったので
売主様に内覧希望の方が来る前には
部屋中の窓を閉めて頂く事にしました。
お部屋は明るい角部屋なので窓を全部開けた方が
解放感はでるのですが、幹線道路に面しており
音は、気になる方には気になると思います。
(都心部では静かな方だと思いますが…）
窓だけ閉めて頂き、カーテンは窓にかからないように
して出来る限り解放感も残すようにして頂いてからは
音が気になるといった声は聞かなくなり
１ヶ月後ぐらいには無事購入申込みが入りました。
当初、マイナスを覚悟されていましたが
プラスでの売却になり、契約後にはホッとされていた
事だろうと思います。
良い結果が出たのも、売主様（奥様）が
一生懸命、毎回掃除をされて少しでも第一印象を
良くするように頑張っていた事も大きいと思います。
マンションは高額商品ですが買う、買わないの判断は
第一印象でほぼ決まる事さえあります。
ほんの１０分ぐらい見学されて判断するような事になるので
部屋に入った印象は凄く大事です。
ご参考に→ 西区マンション売却売主様の声
中古マンションを売る場合、全てでは無いですがほとんどの購入申込みのケース
で価格交渉が入ります。
売り出し価格のままで売れる方が珍しく、一般的に多いのは売り出し価格から
端数切りでの成約価格が多いと思います。
例２９８０万 → ２９００万での成約等
(もちろん売り出し価格満額で成約する事もあります。)
なので売り出し価格を決める時点で希望価格から予め価格交渉の幅をとって
売り出し価格を決める事を当社ではお勧めしていますが
価格交渉の幅をとり過ぎると、売り出し価格が高くなり過ぎてしまい
内覧希望が全然入らない事にもなるので適度な金額をお勧めします。
当然ですが、売主は同じ売るなら少しでも高く売りたい！
買主は同じ買うなら少しでも安く買いたい！という心理になると思います。
人にもよりますが、不動産は金額が高い買い物になるので
買う方も気に入っていたとしても本当にこの物件で決めて良いのか？
という心理になる方も多く中には何１０件見学しても購入出来ない方もおられます。
そこで、よくあるケースでは買主様自ら価格交渉して欲しいというケースも
多いですが、買主側の不動産営業マンが「気に入っていられるなら価格交渉してみますがどうですか？」「只交渉するにはこの価格でいけた場合は契約してもらわないとダメです。」みたいな流れで購入申込みが入るケースも多いです。
価格交渉をしてくる買主様の心理も２種類にわかれ希望通り満額通れば
ラッキーぐらいの気持ちで交渉してくる方と希望通り通れば購入しよう！
通らなければ、縁がなかったという事で辞めておこう！
と考える方に別れると思います。
多くの方にとって不動産を買うというのは大きな決断になり
大きな決断をする時は辞めておいた方が心理的に楽だと考える方が多いので
価格交渉の金額の予算がというよりも気持ち的な部分が大きい様に感じます。
当社では、売主様に交渉が入った場合にはこの辺のニュアンスを売主様に
お伝えしますのでお返事の参考にしてもらえばと思います。
価格交渉の流れとしては
売り出し価格２９８０万→交渉価格２９００万の場合
売主様２９００万でＯＫもしくは例えば２９３０万であればＯＫ等の返事
買主様 ＯＫの場合２９００万で契約もしくは２９３０万で買い上がって契約
もしくは２９３０万であれば辞めておく等の流れになり
商品の性質上、少しずつ価格を下げていくような交渉の仕方ではありませんので
その時の状況をよく考えていくらなら売りたいのか？を決めて頂ければと思います。
よくある失敗例としては、売り出し当初すぐに価格交渉が入ったが申込みが入り
売り出したところだからという理由だけで一切値引きには応じないとした
物件が、その後全く申込みが入らず売れ残り売り出し価格から何度も値下げして
やっと売れたみたいなケースです。
一般的には売り出し当初が１番条件の良い購入検討者さんがいる事が多いので
こういうケースの失敗がよくあるのですが、どのタイミングでも購入意思のある
検討者様は貴重なので大事に考えた方が良いと思います。
何十万の値引きをすると考えると損をするような気分になる売主様もおられますが
そもそも売り出し価格に値引きを想定していれば損をしている事にはならないと
思いますし、不動産は価格が大きいので値下げしないといけなくなってくると
もっと大きな金額になってきます。
新築マンションの例で考えると、新築マンションは売り出し当初値引きには応じないのが基本ですが、当然売れ残ってくると値引きをしてさばく事になり
物件にもよりますが、最終的には１０％引きや２０％引きになっている事も珍しくありません。
マンション売却をしていて値引き交渉が入った場合いくらまでなら応じるのか？
を決めるのはもちろん売主様になりますが、当社でも売主様の売却理由や住宅ローン残債等の状況や現状の販売状況、買主様のニュアンスからアドバイスをさせて頂きますのでご参考にして頂ければと思います。
もちろんですが、当社では基本的に両手取引はしないので１００％売主様の味方になり値引き交渉の幅を少しでも小さく出来る様に最善は尽くします！
これからマンション売却をする方にとって
１番気をつけて頂きたい点として
マンション売却で横行している両手取引最優先の売却
物件の囲い込みです。
詳しくは→ 両手取引の問題
最近でも、大手不動産会社が不正行為か？という
タイトルで雑誌にも掲載されていましたが
大手が目立つだけであって業界全体で
当たり前の様にされている行為になります。
詳しくは→ 大手不動産が不正行為か？
雑誌に掲載されている内容よりも
実務レベルではもっと酷いのが現状だと思いますが
まだまだ、マンション売買などは日常的に
する行為では無い為、一般の方はあまり知らないのでは
ないでしょうか？
そこで、当社(大阪市マンション売却ネット）では
両手取引の問題点を中心に掲載しています。
両手取引最優先の売却方法では
物件を抱え込まれ、売却を依頼した不動産業者だけが
買主を探す為、公正な売却が出来ないので
売れる？売れない？売れたとしても成約価格として
何百万も損をする様なケースが多発しています。
だから非常に問題なので、当社（大阪市マンション売却ネット）では
両手取引のないマンション売却を掲載していますが
最近、当社（大阪市マンション売却ネット）と同じ様な内容
を掲載しているサイトも増えており、本当にその内容の
売却方法をされていれば良いのですが
実際には、レインズ（不動産流通機構）にも登録していない
不動産会社もあり、一般の方には見分け方も非常に難しい問題だと思います。
そこで当社では、取引の透明化を進める為
当社が一般の買主様から仲介手数料を頂ける両手取引と
なった場合、売主様からは仲介手数料を頂かない
仲介手数料不要のケースをもうけました。
これにより、当社が両手取引を狙うメリットは
一切なく、売主様にもわかりやすいと思います。
両手取引優先の売却方法や物件の囲い込みは
日本の不動産流通業界では、昔から常識の様に行われており
問題にもなっているのですが、内部の情報操作で
行われるので、中々なくらない問題ですし
初めてマンション売却をする様な一般の方には
とても見抜けないと思います。
くれぐれも類似サイトにご注意下さい！
現在、他社でマンション売却中で何か気になる事などが
ある売主様はお気軽にご相談下さい！
相談したからと言って、依頼されている不動産会社に
言う訳でもないですし、もちろんですが秘密厳守致します！
最近は何の業種でも、見積もりの比較サイトが増えてきており
不動産査定の一括査定サイトもどんどん種類が増えてきています。
当社でも自社サイト大阪マンション売却査定サイト「大阪市マンション売却ネット」
とは別に利用している不動産査定一括サイトもあります。
色々な不動産一括査定サイトを見ていると、どれも似たような感じで
売りとしているのは「比較して最高額の査定価格を～」みたいな内容なのですが
そもそも少しでも高く売りたいのであれば一般で売却する「仲介査定」になります。
仲介査定は買取り査定では無く、あくまで売れそうな予想価格になるので
あまり高くても何の意味も無いだけでなく「本来、売主様が決める売り出し価格」
の目安にする参考価格になるので、売主様の相場感覚がずれる原因にもなります。
査定時に大事な事は、出来る限り正確な相場を売主様が知る事になり
売却理由もそれぞれありますのでその理由等によって相場よりも高く売りに
出す等、売主様が決める目安にする相場価格を知ることになります。
不動産業者も、売主心理を考え特に一括査定サイトの場合まず他の業者と
競合しているのはわかっているので、実際の成約しそうな予想価格よりも
高めに提示するところがほとんどになります。
不動産業者からすれば、とりあえず高めで売れそうにないと思っていても
後で価格を下げさせれば良いと考えているからです。
特にマンションの場合は過去の成約事例から相場がわかりやすく
どの不動産業者でも成約事例のデータはわかりますので、そこまで査定価格がずれる事はないのですが
上記の様な理由から査定依頼をする不動産業者の方針によって査定価格は変わります。
成約の責任を持たない仲介査定価格はどこの不動産業者でも最高額を
提示することは可能なので、そこに一喜一憂するのではなく売却理由等から
売り出し価格の提案やアドバイスをしてくれる不動産業者とお話される事を
お勧めします。
当社では、大阪市の中古マンションの価格のデータを毎日とっています。
毎日何件も価格変更になっており、それだけ何人もの売主様が
当初の査定価格の売り出し価格では売れていないケースが多いという事です。
査定価格は高かろうが低かろうが、売り出し価格は売主様の希望で
いくらで売り出しても良い訳ですし１人の方がそれで買いたいと思えば売れます。
只、あまりにも相場からかけ離れた売り出し価格ですと、やはり買う方も
シビアに相場を調べていますし、中々売れない事になり何度も価格変更を
することになったり成約の際には大幅な値下げをしている物件も多数あります。
当初から、適正な売り出し価格あればそこまでの値下げをしなくて
も売れていたであろう物件も多数あると思います。
ずっと売れていない物件は、探している方からするとイメージが悪くなり
かなり価格を下げないと売れない事が多いからです。
売却理由や希望からご所有のマンションの売り出し価格を聞いてみたい！
とお考えの方はお気軽にご相談下さい！
ちなみに一括査定サイトの場合は、他の車や引越しの比較サイトを利用された
事のある方はおわかりだと思いますが、各社から凄い営業電話等がかかってくることになります。
査定する方は無料ですが、不動産業者は１件の反響で運営会社に利用料金
を払っているである程度はどうしてもそうなりますので、あまり軽い気持ちで
利用すると後悔する方も多いみたいです。
「大阪市マンション売却ネット」は自社運営サイトなので
マンション売却についてのお悩みや疑問など軽い気持ちでお気軽にご相談下さい！
望まれてもいないしつこい営業行為等は一切致しません！
今日、ヤフーのニューストピックスを見ていたら
大手不動産が不正行為か？というタイトルの記事を見ました。
週刊ダイヤモンド4月18日号の記事からの転載みたいですが
→ 大手不動産囲い込み横行か
読んでみたのですが、要は当社のホームページでも問題にしている
両手取引についての内容です。
大手不動産ばかりが悪いように記載されていますが
この行為については、大手不動産が目立つだけで不動産流通業界全体で
多かれ少なかれ当たり前の様に昔からされている慣習だと思います。
表面化されていないだけの話です。
問題にはされていますが、改善されていないのが現状だと思います。
何らかの理由で大事な資産を売却される売主様にとっては
中々売れない、値下げしないといけない事になるケースが多く
売却をされる前に是非詳しく知っておいて頂きたい内容です。
当然ですが、知っていても売却依頼をする不動産会社に
そんな事をするか確認してもするという会社はまずありません。
当社に査定依頼をされた売主様のケースのお話ですが
両手取引や物件の囲い込みなどのお話を詳しくさせて頂きましたが
結局、売却を依頼された会社はある大手不動産会社でした。
おそらく、大手の方がしっかり売却してくれるだろうと思われての事だと
思いますが、 その後見ているとしっかり物件は囲い込みをされ
その後値下げ等を何回もしていました。
本当に売れる？売れない？もそうですし
成約の金額もかなり変わる事になりかねない事なので
不動産を売却される方は「物件の囲い込み」というのが当たり前の様に
あると言う事を知った上で売却依頼して頂きたいと思います。
当社と同じ様にホームページ上で【物件の囲い込み】を問題提起されている
不動産会社でも 、実際は囲い込みしている会社もあるぐらいです。
当社では売主様にわかりやすくする意味で
当社に依頼され当社が一般の買主様から手数料を頂く場合
（両手取引）売主様からは手数料を頂きません！
こうする事により、当社では囲い込みをするメリットは一切無く
本当の意味でオープンな売却活動を行い
市場から、最も購入条件の良い買主様を探してくる事が可能です！
当社では、元々売却痔の仲介手数料のサービスとして
２つのプランを売主様に選択して頂いていましたが
（成約期間によって最大５０％OFFと一律３０％OFF）
この度、両手取引の禁止、売主様への取引の透明化という
意味を込めてどちらのプランの場合でも
成約時に当社が一般の買主様から仲介手数料を頂ける場合
売主様からは仲介手数料を頂かない事に致しました。
不動産仲介業界では、売主様から売却依頼を受けた
不動産業者が両手取引を狙う売却方法になり
高値売却・早期売却の機会を損失しているケースが多数あり
それに対して当社と同じ様に問題提起をされている
不動産業者でも、結局両手取引を狙う売却方法になっているケースが見られます。
正直、この業界で業務をしていればそうしたい気持ちはわかるのですが
信頼して依頼されている売主様への裏切り行為だと思います。
只、現状の不動産仲介のシステムでは売主側の不動産業者はいくらでも
売却情報などを操作出来る立場になり、売主様にわからず操作する事が出来ます。
そこで取引の透明化の為にも、当社では一般の買主様から当社が仲介手数料を
頂ける取引になった場合、売主様からは仲介手数料を頂きません！
全ての可能性から売主の希望価格での売却を最優先致します！
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９月に残金の精算【売却手続き】を終えた売主様に
マンション売却を終えての感想のメールを頂きましたので
売主様の声に追加しました。
この売主様は、当社にご依頼頂く前に
大手不動産会社に半年間依頼されていて
初めの話と全然違う対応などに
ご立腹されていました。
まず広告等を見て何社に査定依頼をされて
その大手不動産会社の査定価格が１番高かったらしい
ですが、一般市場で売却する不動産仲介査定価格は
予想価格なので、高くても意味はないです。
あくまで、売主様の希望価格で売却活動を
する事になり、不動産会社の査定価格は
参考価格というだけです。
現にこの売主様の場合は査定の時には
この価格でまず売れますよ！的な話をされたらしい
ですが、売却から１ヶ月後には買取りの話もされたらしく
希望価格よりも５００万以上は安い提示価格だったみたいです。
（よくある話ですが…）
結局、３ヶ月更新の２回目までは我慢したらしいですが
半年間、売れる気配も全くなかったらしいです。
お電話を頂き、現地でお会いして売り出し価格のご相談を
させて頂いたのですが、売り出し価格は半年間変更していなかったので
売れ残り感を少しでも消したいので３０万ほど売り出し価格を下げさせて頂き
再販させて頂きました。
結果的には再販から１ヶ月ぐらいで、無事契約する事が出来売主様にも
喜んで頂きました。
ちなみに買主様を探してきてくれたのは当社では無く
西区にある不動産会社さんです。（大手等では無い）
マンション売却を成功させる可能性を上げるには
大手、中小、全ての不動産会社から買主様を探す環境を
整える事が１番大事な事だと思います。
売主様の声→ 北区マンション売却
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先日、残代金の精算等の決済も全て完了したマンションなのですが
当社が売却の依頼を受ける前に階数は違いますが
同じマンションの同じぐらいの広さの物件が先に売りに出ていました。
売りだしてから約２ヶ月ほど経過しており
まだ売れていなかったのですが
売主様の（住宅ローンの残債の関係）希望もあり、その物件よりも３００万ほど高い
価格で売り出しを開始しました。
売主様ご自身も私も厳しいとは思っていたのですが
結果としては、売り出しを開始してから約１ヶ月でほとんど
価格交渉も入らずに成約となりました。
その同じ様な物件は、最近成約しましたが
さらに価格交渉もそこそこ入っての成約価格なので
同じ様な物件なのに成約価格はかなりの違いになっています。
高く成約したのは、タイミングも良かったと思いますが
１番の違いは、売却方法の違いだと思います。
当社がご依頼を受けた物件は、全ての不動産会社から公平に
購入者さんを探す方法で、色々な不動産会社が内覧希望者を連れてきて
結局買主様をつけてきたのは、その中で物件の近所の地元不動産会社だったのですが
３００万以上も安くしか売れなかった物件は、売主側不動産会社に確認をすると
ずっと商談中と言われていた物件です。（何カ月も商談中という名目で他社に紹介させない方法）
一般の方には中々わかりにくい事かもしれませんが
マンション売却をご検討の方で少しでも高く売りたい方はこういった事例から
詳しくご説明させて頂きますのでお気軽にお問い合せ下さい。
階数は違いますけどタワーマンションでもないのでそこまで階数差も無いケースです。
当社にご依頼頂いた売主様とよくあの先に売り出している売主様が何も知らないところで
可哀そうですね。とよく話ていました。
不動産売却では、売主様の知らないところ、わからないところで
不動産会社の利益の為に不利益なことをされているケースはかなりあります。
そうならない為にも、売却を開始する前にしっかりした知識をもちましょう！
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